Evaluarea şi reevaluarea imobilelor: efecte posibile

Unul dintre cele mai discutate subiecte ale începutului de an este evaluarea şi reevaluarea imobilelor, mai bine zis noile valori cadastrale ale acestora, stabilite de autorităţi şi supuse consultărilor şi validării până la data de 30 aprilie 2026. Din start trebuie de notat că evaluarea a cuprins aproximativ 6 milioane de bunuri imobile, având două direcţii prioritare. Pe de o parte, au fost evaluate bunurile care nu au avut niciodată o valoare oficială, cum ar fi casele din mediul rural şi terenurile agricole. Pe de altă parte, procesul a vizat reevaluarea apartamentelor, a caselor individuale din oraşe, a garajelor şi a imobilelor comerciale sau industriale. În rezultat, în spaţiul public au apărut mai multe informaţii precum că valoarea cadastrală a unor imobile s-a dublat, iar în unele cazuri chiar s-a triplat.

În situaţia creată, este logic să ne întrebăm: Ce efecte va avea evaluarea şi reevaluarea menţionată? Primul efect ţine strict de dimensiunea fiscală şi aici lucrurile trebuie privite din două unghiuri de vedere: efect asupra bugetelor locale şi efect asupra bugetului de stat. Impozitul imobiliar este stabilit de autorităţile locale şi tot ele beneficiază de sumele colectate, care sunt vărsate în bugetul local. Deocamdată, este greu de prognozat cu cât va creşte acest impozit, deoarece autorităţile locale sunt cele ce stabilesc coeficienţii în baza cărora e calculat. Cu siguranţă, acesta va creşte, dar deocamdată nu e clar cu cât. Claritate la acest capitol vom avea mai aproape de finele anului.

Bugetul de stat va avea de câştigat minimum din trei puncte de vedere. După evaluare şi reevaluare, orice tranzacţie imobiliară va putea fi făcută la un preţ nu mai mic decât noua valoare cadastrală. Deoarece aceasta va fi de două-trei ori mai mare, vor creşte considerabil sumele livrate în bugetul de stat ca urmare a achitării impozitului pe creştere de capital (acest impozit este de 12% şi se aplică pe 50% din suma ce reprezintă creşterea de capital). De asemenea, vor creşte considerabil şi sumele achitate în bugetul de stat de pe urma aplicării taxei de stat, care reprezintă 0,5% din valoarea tranzacţiei imobiliare. Iar valoarea oricărei tranzacţii, după cum menţionam mai sus, va creşte de două-trei ori. Bugetul de stat ar putea câştiga sume suplimentare şi de pe urma creşterii numărului de contribuabili ce vor achita aşa-numitul impozit pe lux. În prezent, acest impozit e achitat de acei valoarea totală a imobilelor cărora depăşeşte 200 de salarii medii pe economie. În 2026 avem un salariu mediu pe economie de 17 400 lei, deci impozitul respectiv îl vor achita cei care au imobile cu o valoare totală de peste 3 480 000 lei. Suma pare mare, dar, deoarece avem apartamente evaluate la peste 1 milion 750 mii lei, în multe cazuri respectivul impozit îl vor achita chiar şi acei ce deţin în proprietate două apartamente în blocuri noi.

Deci, din punct de vedere fiscal e clar ce consecinţe vor fi. Dar lucrurile trebuie privite şi din punct de vedere al efectelor asupra pieţei imobiliare şi asupra pieţei construcţiilor. Este evident că evaluarea şi reevaluarea va afecta segmentul de piaţă deţinut de imobilele mai vechi, dacă le putem spune aşa. Pentru că aici va apărea diferenţa dintre valoarea cadastrală în vigoare acum şi cea care va intra în vigoare după reevaluare. Segmentul de piaţă deţinut de imobilele noi nu va fi afectat simţitor, pentru că valoarea cadastrală a acestora şi aşa e practic egală cu cea de piaţă. Totuşi, dacă luăm în calcul o posibilă reducere a volumului tranzacţiilor pe piaţa imobiliară, aceasta ar putea avea consecinţe şi asupra pieţei construcţiilor. În aceste condiţii, vor apărea noi circumstanţe şi consecinţe, care trebuie luate în calcul deja la această etapă. Astfel, putem deduce că va creşte numărul tranzacţiilor imobiliare în baza contractelor de ipotecă. De asemenea, putem anticipa că va creşte substanţial piaţa chiriilor. Şi, nu este exclus, că vom asista şi la o redimensionare a activităţii companiilor de construcţii. Dar, aceasta e deja altă temă la care mă voi referi cu altă ocazie.

Viorel Godea, director general al companiei de construcţii „Lagmar”