Constatare: Procurarea unui imobil, prin intermediul creditelor bancare, a devenit un instrument real, accesibil, cu riscuri calculate

Chiar dacă fenomenul creditelor imobiliare din Republica Moldova este de două-trei ori mai slab față de țările din regiune și incomparabil de slab față de țările dezvoltate, totuși, în condițiile în care piața imobiliară este în proces de formare, este mai bună decât a fost acum 10 sau mai mulți ani în urmă. Împrumuturile ipotecare în Republica Moldova, deși a avut loc o creștere spectaculoasă în ultimii ani, sunt în prezent la început de cale, dar în stare să formeze o piață civilizată. „Suntem în situația când procurarea unui imobil, prin intermediul creditelor bancare, a devenit un instrument real, accesibil, cu riscuri calculate. Cred că odată cu scăderea ratei dobânzilor, încetinirea creșterii prețurilor, creșterea salariilor nominale în euro, moldovenii vor continua să se împrumute de la bănci. Anul acesta cu certitudine ne vom apropia de maximum creditelor ipotecare contractate vreodată”, a declarat Veaceslav Ioniță, expert în politici economice la Institutul pentru Dezvoltare și Inițiative Sociale (IDIS) „Viitorul”, vineri, 2 august, în cadrul emisiunii „Analize economice cu Veaceslav Ioniță”.

Potrivit lui Veaceslav Ioniță, volumul creditelor ipotecare noi contractate de la bănci în 2015 a fost de 0,5 miliarde de lei (mlrd/lei). În 2017 a crescut la 0,8 mlrd/lei. În 2018 a constituit 2 mlrd/lei; 2019 – 3,2 mlrd/lei; 2021 – 5,2 mlrd/lei; 2022 – 2,9 mlrd/lei; 2023 – 3,3 mlrd/lei; 2024, trimestrul doi – 5,2 mlrd/lei în valoare anuală. „În primul trimestru din acest an s-au luat credite de 1,29 mlrd/lei, iar în trimestrul doi – de 1,58 mlrd/lei. Ne-am apropiat de maximum din 2021. Ultima dată când a fost înregistrat un asemenea record a fost în 2021, trimestrul trei, când s-au luat credite de 1,53 mlrd/lei. Acum, în trimestrul doi, s-au luat credite mai multe decât oricând”, a spus Veaceslav Ioniță.

Expertul declară că în 2010, media lunară a creditelor imobiliare noi acordate persoanelor fizice a fost de 35 milioane de lei (mln/lei). În 2014 – de 79 mln/lei; 2019 – 270 mln/lei; 2021, trimestrul trei – 511 mln/lei; 2023, trimestrul patru – 405 mln/lei, 2024, trimestrul doi – 528 mln/lei lunar. „În 2021 am avut maximum de credite imobiliare noi acordate lunar persoanelor fizice. De șapte ori mai mult față de perioada de până în 2017. Scăderea înregistrată în ultimii ani a fost generată de politica, de creștere a ratei dobânzilor și descurajare a împrumuturilor, promovată de către Banca Națională a Moldovei (BNM). În prezent, situația s-a restabilit și a crescut mai mult decât a fost în 2021”, a declarat expertul.

Economistul menționează că în timp ce unii oameni accesează credite imobiliare noi, alții întorc creditele accesate anterior. Dacă în trimestrul unu din 2020 credite noi s-au luat, lunar, de 562 mln/lei, s-au rambursat credite vechi de 221 mln/lei. Astfel, povara datoriilor moldovenilor a crescut cu 341 mln/lei. Dacă în trimestrul patru din 2020 credite noi s-au luat, lunar, de 853 mln/lei, s-au rambursat credite vechi de 358 mln/lei. Povara îndatorării a fost de 496 mln/lei. Dacă în trimestrul unu din 2021 credite noi s-au luat, lunar, de 824 mln/lei, s-au rambursat credite vechi de 363 mln/lei. Astfel, povara datoriilor a fost de 461 mln/lei. Dacă în trimestrul patru din 2021 credite noi s-au luat, lunar, de 1,5 mlrd/lei, s-au rambursat credite vechi de 483 mln/lei. Povara îndatorării a fost de 1,02 mlrd/lei. Dacă în trimestrul unu din 2022 credite noi s-au luat, lunar, de 1,16 mlrd/lei, s-au rambursat credite vechi de 619 mln/lei. Astfel, povara datoriilor a fost de 546 mln/lei. Dacă în trimestrul patru din 2022 credite noi s-au luat, lunar, de 385 mln/lei, s-au rambursat credite vechi de 509 mln/lei, iar datoriile oamenilor a ajuns la 124 mln/lei.

Totodată, dacă în trimestrul unu din 2023, credite noi s-au luat, lunar, de 428 mln/lei, s-au rambursat credite vechi de 583 mln/lei. Astfel, povara datoriilor a fost de 155 mln/lei. Dacă în trimestrul patru din 2023 credite noi s-au luat, lunar, de 1,21 mlrd/lei, s-au rambursat credite vechi de 621 mln/lei, iar îndatorarea populației a fost de 594 mln/lei. Dacă în trimestrul unu din 2024 credite noi s-au luat, lunar, de 1,29 mlrd/lei, s-au rambursat credite vechi de 679 mln/lei și datoriile oamenilor au fost de 616 mln/lei. Dacă în trimestrul doi din 2024, credite noi s-au luat, lunar, de 1,58 mlrd/lei, s-au rambursat credite vechi de 543 mln/lei, iar datoriile populației au fost de 1,039 mlrd/lei.

Analistul economic afirmă că rata medie a dobânzii la creditele imobiliare noi pentru persoanele fizice în 2008 a fost de 16,6%. În 2010 – de 13,2%; 2015 – 13,1%; 2021 – 6,7%; 2022, trimestrul patru – 12,8%; 2023, trimestrul patru – 8,8%; iar în 2024, trimestrul doi – 7,6%. „S-a accelerat piața creditelor, chiar dacă apartamentele s-au scumpit. O bună perioada rata dobânzilor a fost confortabilă, ceea ce a determinat oamenii să acceseze credite imobiliare. Apoi, din cauza politicii monetare a BNM, prin care a fost majorată rata dobânzilor la credite și a fost descurajat consumul, creditele imobiliare au scăzut. Am avut o creditare negativă din 2022. Oamenii întorceau bani băncilor pentru creditele anterioare, dar nu prea luau credite. Procesul de creditare a reînceput când dobânda bancară a scăzut sub 10%. În prezent este 7,6%, media lunară, cu tendință clară de scădere. Cred că până la sfârșitul anului va fi sub 7%. Fapt ce mă face să cred că la noi procesul de creditare se va accelera”, afirmă analistul economic.

Vorbind despre creditele imobiliare noi acordate persoanelor fizice, Veaceslav Ioniță a specificat că în 2008 media lunară a fost de 2,8 mln/euro; 2014 – 4,2 mln/euro; 2019 – 13,7 mln/euro; 2021, trimestrul patru – 24,9 mln/euro; 2022, trimestrul patru – 6,5 mln/euro; 2023, trimestrul patru – 21 mln/euro; 2024, trimestrul doi – 27,6 mln/euro lunar credite noi luate pentru procurarea de imobile. „În prezent, creșterea este datorită relaxării politicii monetare de către BNM”, a spus Veaceslav Ioniță.

Cu referire la numărul creditelor ipotecare contractate de la bănci, expertul a precizat că în 2015 s-au acordat 1256 de credite; în 2017 – 2231; 2019 – 6169; 2021 – 7647; 2022 – 3810; 2023 – 4106; 2024, jumătate de an – 5785. De asemenea, mărimea medie a unui credit ipotecar în 2015 a fost de 20,9 mii/euro; 2020 – 26,3 mii/euro; 2022 – 38,2 mii/euro; 2024, trimestrul doi – 50,8 mii/euro. La fel, a spus că în 2015, valoarea unui credit ipotecar echivala cu 8 salarii medii anuale; în 2017 – cu 5,8; 2020 – 5,4; 2022 – 6,1; 2023 – 5,9; 2024, trimestrul doi – 6,2 salarii medii anuale.

Despre corelația dintre mărimea medie a unui credit ipotecar și salariul mediu anual, economistul a mai spus că în 2015, salariul mediu anual a fost de 2,6 mii/euro, iar mărimea unui credit ipotecar – 20,9 mii/euro. În 2020, circa 4,8 mii/euro a fost salariul mediu anual, iar 26,3 mii/euro – mărimea unui credit ipotecar. În 2022: 6,3 mii/euro – salariul mediu anual, iar 38,2 – mărimea unui credit ipotecar; 2023, trimestrul patru: 7,5 mii/euro – salariul mediu anual, iar 44,6 mii/euro – mărimea unui credit bancar; 2024, trimestrul doi: 8,2 mii/euro – salariul mediu anual, iar 50,8 mii/euro – mărimea unui credit bancar ipotecar. „Republica Moldova este într-o zonă de subdezvoltare, iar în următorii ani salariile vor continua să crească în euro. Dacă cineva a accesat 5 ani în urmă un credit, povara financiară asupra bugetului familiei este în prezent de două ori mai mică. Dacă trei ani în urmă un credit ipotecar echivala cu 6 salarii ale unei familii, astăzi este 3 salarii”, a mai spus economistul.

Analizând ponderea creditelor noi în valută în totalul creditelor imobiliare pentru persoanele fizice, analistul economic a mai afirmat că în anii 2013/2014 a reprezentat 1%; în 2015 – 12,8%; 2017 – 2,8%; 2018 – 7,1%; 2020 – 2,7%; 2021 – 3,9%; 2022 – 42,5%; 2023/2024, trimestrul doi – 0,1%. „În Republica Moldova, 99% din toate împrumuturile ipotecare sunt în lei. Au fost doar 2 excepții, una mică și alta extrem de mare. Prima excepție a fost în 2015, când după jaful bancar a avut loc deprecierea valutei, leul moldovenesc s-a depreciat, a crescut dobânda, ceea ce a dus la creșterea creditelor ipotecare în valută. După, piața s-a stabilizat între 2017/2021. Anul 2022, luna decembrie, a venit cu o rată a dobânzii înaltă și 42%, aproape jumătate din toate creditele ipotecare, s-au dat în valută o perioadă, ceea ce a afectat populația negativ. Apoi situația s-a inversat. Astăzi este 0,1%. Practic credite în valută nu se accesează. Toate se i-au în lei și este cel mai bine”, a afirmat analistul economic.

Cu referire la portofoliul creditelor bancare în ramura construcțiilor, a declarat expertul că între 1998/2001 a totalizat  0,2 mlrd/lei; în 2005 – 0,7 mlrd/lei; 2008 – 3,5 mlrd/lei; 2011 – 3,8 mlrd/lei; 2014 – 3,9 mlrd/lei; 2017 – 3,2 mlrd/lei; 2020 – 8,6 mlrd/lei; 2024, trimestrul doi – 16,4 mlrd/lei. „În jumătate de an din 2024 este dublu față de anul trecut”, a declarat expertul.

Potrivit lui Veaceslav Ioniță, ponderea creditelor din domeniul construcțiilor în totalul creditelor bancare în 2004 a fost de 6,4%; în 2008 – 14,7%; 2010 – 12,3%; 2013 – 7,9%; 2017 – 9,7%; 2020 – 18,8%; 2023 – 22,6%; 2024, trimestrul doi – 23,5%. Astfel, fiecare al patrulea leu acordat de către bănci a fost destinat ramurii construcției.

Analistul economic a mai specificat că, creditele ipotecare, raportate la PIB, în anii 2000/2003 a reprezentat 0,3%; în 2004 – 0,4%; 2008 – 1,7%; 2010 – 1,3%; 2014 – 1,7%; 2016 – 1,4%; 2020 – 3,9%; 2021 – 4,7%; 2023 – 4,3%; 2024, trimestrul doi – 4,6%. „Anul acesta, cu certitudine, va fi depășită maxima istorică”, constată analistul economic.

Analizând situația din alte țări, Veaceslav Ioniță a mai constatat că, credite ipotecare raportate la PIB, în anul 2021, în Marea Britanie au fost de 132,9%; în Elveția – 124,6%; Macao – 100,1%; Danemarca – 98,9%; Australia – 97,3%; Estonia – 29,9%; Georgia – 23,5%: Bulgaria – 11,9%; România – 9,3%; Albania – 8,8%; Federația Rusă – 6,9%; Uzbekistan – 4,9%; Republica Moldova – 4,7%; Kazahstan – 4,1%; Kârgâstan – 2,7%; Ucraina – 0,5%; Belarus – 0,01%.