(INTERVIU) Viorel Godea: Dacă nu vor fi întreprinse acţiuni concrete, riscăm să ne confruntăm cu un declin şi cu un deficit şi mai mare pe piaţa imobiliară

Interviu cu Viorel Godea, Director general al companiei de construcţii „Lagmar”

C: Dle Godea, care este situaţia pe piaţa construcţiilor din Republica Moldova? Putem vorbi de careva tendinţe ce se prefigurează?    

V.G.: Noi nu dispunem încă de statistica oficială pentru primele luni ale anului curent, dar putem veni cu unele constatări şi concluzii în baza datelor pentru anul 2023. Astfel, în anul 2023 volumul total al lucrărilor de construcții s-a micșorat față de anul 2022 cu 2,5% (în prețuri comparabile), ca urmare a descreșterii volumului lucrărilor de construcții noi (-14,2%) și a celui de întreținere și reparații curente (-12%). Volumul lucrărilor de reparații capitale și volumul altor lucrări de construcții (demolări, amenajarea terenurilor până la construcții etc.) au crescut în această perioadă cu 40,4% și, respectiv, cu 17%, față de anul 2022.

Parcă avem unele descreşteri serioase şi ele nu au cum să nu ne îngrijoreze. Dar, totodată, dacă comparăm aceste date cu anul precedent, apar şi unele premise pentru pronosticuri mai optimiste. Astfel, în anul 2022, volumul lucrărilor de construcții s-a diminuat față de aceeași perioadă a anului 2021 cu 13,9% (în prețuri comparabile), ca urmare a descreșterii, pe elemente de structură, a volumului lucrărilor de construcții noi cu 11,9%, reparații capitale cu 33,4%, volumul altor lucrări de construcții (demolări, amenajarea terenurilor până la construcții etc.) cu 7,0%. În același timp, în anul de raport volumul lucrărilor de întreținere și reparații curente a crescut cu 2,6% față de anul 2021.

În anul 2021, volumul lucrărilor de construcții a scăzut per total cu 0,3% (în prețuri comparabile), față de anul 2020. Pe elemente de structură, scăderi s-au înregistrat la lucrările de întreținere și reparații curente (-18,5%) și la lucrările de reparații capitale (-2,1%). În același timp, în anul de raport față de anul 2020 a crescut volumul lucrărilor de construcții noi – cu 10,7%.

Deci, putem concluziona că, per general, cea mai grea situaţie pentru piaţa construcţiilor a fost în 2022. Ea s-a înrăutăţit brusc comparativ cu 2021 şi, dacă luăm în calcul evenimentele ce au început în 2022 şi care au avut un impact major asupra economiei, atunci lucrurile sunt cât de cât clare. În 2023, situaţia a fost mai proastă decât în 2021, dar mult mai bună decât în 2022. Acesta e un semn că lucrurile revin cât de cât la normal. Dar, totuşi, nu m-aş grăbi să afişez un optimism prea mare. Pentru că, chiar dacă cifra generală arată nu rău (în comparaţie), dacă intrăm în detalii vedem că avem în continuare motive de îngrijorare.

C: Vorbind despre construcţii, nu pot să nu vă întreb şi despre autorizaţiile de construire, o temă pe care Dvs. o abordaţi frecvent.

V.G.: Da, este adevărat că această temă mă preocupă îndeosebi. Chiar recent am propus public schimbarea accentelor, atunci când vorbim de autorizaţiile de construire. Şi nu am pornit de la datele statistice oficiale în acest domeniu, pentru că ele nu arată rău. Astfel, în anul 2023 au fost eliberate 3,4 mii de autorizații de construire, în creștere cu 0,6% față de anul 2022, din care 2,3 mii de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale şi 1,2 mii de autorizații de construire pentru clădiri nerezidențiale. Parcă trendul ce se prefigurase la un moment dat şi care indica o scădere a numărului de autorizaţii de construire eliberate s-a oprit, iar starea de lucruri s-a echilibrat.

La general, arată bine şi aşa-numitul profil regional al autorizaţiilor de construire eliberate. Astfel, în anul 2023, față de anul precedent, s-au atestat creșteri ale numărului autorizațiilor de construire pentru clădiri rezidențiale în regiunea Centru (+124 de autorizații sau +20,5%) şi în regiunea Sud (+5 autorizații sau +2,8%). În regiunea Nord este o uşoară descreştere – cu 4 autorizaţii (-1,7%) mai puţin decât în 2022.

Însă, dincolo de aceste cifre, sunt doi indicatori care nu pot fi trecuţi cu vederea. Primul – numărul de autorizaţii de construire eliberate pentru clădiri rezidenţiale s-a diminuat cu 2,1%. Diminuarea nu e dramatică, dar, luând în calcul necesitatea de a acoperi deficitul de spaţiu locativ, logic ar fi trebuit să asistăm la o creştere a acestui indicator, dar nu la o descreştere. Chiar dacă, în opinia unora, se construieşte mult, noi nici pe departe nu putem afirma că avem suficient spaţiu locativ. Şi atâta timp cât companiile de construcţii mai au capacităţi pentru a face faţă cerinţelor existente, cred că factorul decizional trebuie să le meargă în întâmpinare. Inclusiv la capitolul eliberării autorizaţiilor de construire.

Al doilea indicator ţine nemijlocit de Chişinău. Spuneam că în plan regional tabloul general arată destul de bine, dar capitala este o excepţie de la acest tablou. Astfel, în 2023 în mun. Chișinău s-au eliberat cu 174 (-15,6%) autorizaţii de construire mai puţin decât în 2022. Şi aici vorbim nu de o localitate oarecare, ci de capitală, unde deficitul de locuinţe se resimte mai acut ca în oricare altă localitate din Republica Moldova.

Părerea mea este că, atunci când vorbim de autorizaţiile de construire, trebuie să fie schimbate accentele. Trebuie să pornim de la necesităţile reale atunci când abordăm problema respectivă. Altfel, la prima vedere parcă totul va fi bine, dar în realitate nu va fi aşa.

C: Apropo, dacă nu greşesc Dvs. aţi abordat anterior problema deficitului de spaţiu locativ inclusiv prin prisma războiului din Ucraina.

V.G.: Aşa este şi în acest context eu făceam trimitere la datele statistice publicate în ultima perioadă cu diverse ocazii, care arată că de la începutul războiului din ţara vecină prin Moldova au trecut aproape un milion de refugiaţi. Peste 112 mii dintre aceştia au rămas în Republica Moldova, iar circa 25% din ei deja şi-au făcut un rost aici, găsindu-şi şi un loc de muncă. Alte circa 23% sunt în căutare de oportunităţi, ceea ce indică că prima opţiune pentru ei, de asemenea, este să rămână în Republica Moldova. Cu siguranţă, şi o bună parte din ceilalţi refugiaţi vor da dovadă de aceeaşi abordare, iar aceasta înseamnă o creştere a populaţiei Chişinăului cu minimum 10%. Or, cea mai mare parte a refugiaţilor ce rămân în Moldova aleg Chişinăul.

Nu aş vrea să par cinic, dar eu sunt deprins să spun lucrurilor pe nume, oricât de dur ar suna ele – venirea refugiaţilor în Chişinău are suficiente efecte benefice pentru noi: unii dintre ei au deschis afaceri şi contribuie direct la dezvoltarea economiei Republicii Moldova, iar alţii au suplinit deficitul de angajaţi, care se resimte acut în Republica Moldova (chiar dacă problema nici pe departe nu poate fi considerată soluţionată măcar parţial). Dar, dincolo de aceste momente, există şi altele, care deja de pe acum ar trebui să ne dea de gândit. În primul rând, e vorba de deficitul ce se creează pe piaţa imobiliară odată cu afluxul masiv de refugiaţi din Ucraina. În special, e vorba de piaţa imobiliară din Chişinău. Şi aceasta impune noi abordări. Personal, consider că a venit timpul să fie regândită atitudinea faţă de domeniul construcţiilor. Şi aceasta nu e atât o dorinţă a companiilor de construcţii, cât o necesitate stringentă. Or, dacă nu vor fi întreprinse acţiuni concrete, riscăm să ne confruntăm cu un declin şi cu un deficit şi mai mare pe piaţa imobiliară.

C: Mulţi antreprenori se plâng pe controalele din partea structurilor de stat, pe care ei le consideră excesive. Dvs. ce părere aveţi? 

V.G.: Pe mine personal mă bucură să văd cum factorii decizionali regândesc însuşi conceptul de controale şi încearcă să facă paşi serioşi în întâmpinarea mediului de afaceri. Spre exemplu, recent în Parlament a fost discutat şi votat un proiect de lege care urmăreşte mai multe aspecte importante. La concret, noile modificări legislative vor reduce durata procedurilor de control; vor permite antreprenorilor să conteste deciziile de control în instanță, prevenind astfel pierderi nejustificate de timp și bani; sunt introduse sancțiuni, în cazul abuzurilor din partea inspectorilor; se îmbunătățește supravegherea internă a autorităților de control din partea Cancelariei de Stat. Foarte important este că, odată cu intrarea în vigoare a acestei legi, va exista o delimitare clară între „recomandări” și „indicații” oferite de inspectori, astfel încât antreprenorii vor pierde timp mai puțin în înlăturarea și prevenirea încălcărilor. Totodată, urmează să fie introdusă posibilitatea suspendării termenelor de control în anumite situații.

Acest proiect de lege reprezintă una dintre cele mai ample abordări din toţi anii de independenţă a ceea ce înseamnă proceduri de control cărora sunt supuşi agenţii economici. Şi până acum s-au implementat reglementări bune în acest domeniu, dar ele au purtat mai degrabă un caracter fragmentar decât complex. Nu ştiu de la ce au pornit iniţiatorii proiectului de lege, dar, cu siguranţă, acest document vine să răspundă unei mari aşteptări care există în mediul de afaceri din Republica Moldova.

C: Apropo, de aşteptări. În curând, va intra în stadiu de examinare şi aprobare politica bugetar-fiscală. Ce aşteptări aveţi în acest sens?  

V.G.: Eu nu o dată am spus că politica bugetar-fiscală este un fel de constituţie pentru mediul de afaceri. În baza acesteia, agenţii economici îşi fac planurile pe termen scurt, îşi ajustează proiectele în derulare, iau unele decizii privind noile proiecte etc. De asemenea, politica bugetar-fiscală permite de concluzionat ce previziuni de ordin general are factorul decizional pentru anul ce vine, ce loc şi ce rol rezervă business-ului în planurile sale anuale, care ramură a economiei naţionale va fi mai favorizată şi pe care, din anumite motive, va creşte presiunea. Şi dacă politicii bugetar-fiscale îi revine un rol atât de important, poate că e cazul ca ea să devină şi o platformă de dialog între autorităţi şi mediul de afaceri.

Nu vreau să spun că nu ar exista nici un fel de dialog în acest sens, dar părerea mea este că acesta trebuie să fie mult mai structurat şi mult mai nuanţat. Mediul de afaceri nu este oponentul statului, ci un partener sigur în realizarea obiectivelor pe care le are ţara. Or, cu cât mai dezvoltat va fi mediul de afaceri, cu atât mai multe posibilităţi va avea statul de a face faţă provocărilor de ordin social-economic. Însă, pentru ca mediul de afaceri să se dezvolte, e nevoie ca dialogul cu factorii decizionali să aibă un caracter permanent, nu sporadic. Iar în cadrul acestui dialog să fie identificată jumătatea de aur, să se stabilească până unde pot fi făcute cedări, concesii de ambele părţi fără a afecta interesul general. Nu există un prilej mai bun pentru iniţierea acestui dialog decât elaborarea noii politici bugetar-fiscale.

Deci, ca să răspund direct la întrebarea dvs., principala mea aşteptare este să existe dialogul menţionat, iar în baza lui să fie elaborate propuneri reciproc avantajoase, care să facă şi mai bună, şi mai eficientă politica bugetar-fiscală. 

C: Vă mulţumim pentru această discuţie consistentă şi interesantă şi vă dorim succes în continuare.

V.G.: Mulţumesc.