(INTERVIU) Angela Matcov: Sistemul de cadastru este unul care prezintă datele oficiale despre statutul juridic şi situaţia tehnică a bunului imobil

În cadrul unui interviu pentru www.curentul.md, șeful Departamentului Cadastru din cadrul Agenției Servicii Publice (ASP), Angela Matcov, a vorbit despre activitatea Cadastru după reorganizare, facilitățile de care dispun cetățenii la înregistrarea unui bun, care sunt procedurile de înregistrare a unui bun, proprietățile de care Cadastru nu știe, proiectul Băncii Mondiale, dar și despre riscurile neînregistrării unui bun imobil la Cadastru.

CURENTUL: Dna Matcov, cum decurge activitatea Cadastru de la reorganizarea și includerea în cadrul ASP?

Angela Matcov: Să fiu sinceră, destul de complicat. Şi aici vreau să desfăşor acest „complicat”.

Activitatea unei instituţii publice este, în sine, o încercare (challenge) pe motiv că, cadrul de reglementare este destul de interpretativ şi acest fapt implică mai mult timp pentru a lua unele decizii administrative şi operaţionale. Iar o decizie întârziată, are un efect imediat asupra modului în care se prestează serviciile. Aici mă refer la deciziile de atragere a capitalului uman (limita impusă pentru unităţile în statele de personal) şi cheltuielile legate de gestionarea resurselor umane (sistemul de motivare şi compensare), deciziile prompte de suplinire a capacităţilor tehnice (perioada necesară pentru suplinirea echipamentului lipsa sau defect) – echipament de producere, şi altele asemenea. ASP nu face excepţie.

ASP este un prestator de servicii. Chiar dacă aceste servicii fac parte din categoria celor „publice”, adică cele care ţin nemijlocit de atribuţiile statului şi care trebuie să fie disponibile în egală măsură oricărui cetăţean, cât mai aproape de locul lui de reşedinţă, aceste servicii la fel sunt obiectul de influenţă a cererii, iar o instituţie publică, la fel unei de drept privat, trebuie să fie capabilă în termen scurt să reacţioneze la creşterea cererii din partea cetăţenilor sau mediului de afaceri, prin suplinirea resurselor ce sunt necesare satisfacerii acesteia.

Alte dificultăţi cu care ne confruntăm, şi care nu ţin neapărat de faptul că a fost procesul de reorganizare, dar este determinat de mediul în care activează ASP, iar el este identic pentru orice furnizor de servicii, fie public, fie privat – capitalul uman. În sectorul public se mai adăugă factorul dificultăţii de a reţine acest capital uman, iar pe unele segmente, suntem în concurenţă acerbă cu sectorul privat (spre exemplu, inginerii cadastrali sau specialişti în domeniul tehnologiilor informaţionale).

Iar o lecţie de învăţat din procesul de reorganizare instituţională, dacă tot aţi menţionat acest punct de referinţă, este că orice proiect de acest gen, pe lângă o viziune generală trebuie să se bazeze pe un plan bine elaborat, care să documenteze fiecare etapă (unde începe reforma şi unde se sfârşeşte); să prezinte un plan clar de transformare, care să acopere toate resursele unei instituţii: capitalul uman, infrastructura, la fel şi – partea operaţională. Aceasta ar aduce în prim plan suficiente instrumente pentru gestionarea riscurilor – deoarece vorbim despre efecte asupra unor entităţi sistemice, dar şi să asigure monitorizarea şi evaluarea atingerii obiectivelor propuse la momentul iniţierii reformei.

C: Ce facilități au acum posesorii de bunuri imobile la înregistrarea acestora?

A.M.: Facilităţile pentru beneficiarii serviciilor cadastale le-aş privi prin prisma următorilor factori: (1) interacţiunea cu prestatorul de servicii şi (2) costul.

Facilităţile de interacţiune au apărut drept rezultat al reorganizării despre care am vorbit puţin mai devreme. Până la fuzionarea cu alţi deţinători de registre de stat, şi aici mă refer la Registrul populaţiei, Registrul unităţilor de drept (persoanelor juridice, antreprenorilor) şi Registrul actelor de stare civilă, procesul de conectare la resursele informaţionale care reprezintă aceste registre era unul fie extrem de complicat şi restricţionat, fie imposibil. Chiar din primele luni după crearea ASP, angajaţii din subdiviziunile cadastrale au obţinut acces la aceste resurse, astfel că, în majoritatea cazurilor nu este necesară prezentarea la momentul depunerii cererii pentru servicii cadastrale a unor acte oficiale care se conţin în registrele sus-menţionate. Am menţionat „în majoritatea cazurilor”, deoarece există situaţii când datele sunt indisponibile sau sunt necesare anumite precizări, dar ele sunt destul de rare.

La fel, vreau să menţionez că depunem constat eforturi pentru a uşura interacţiunea fizică a solicitanţilor de servicii cu instituţia noastră, şi anume prin extinderea opţiunilor de accesare a serviciilor. Desigur că prezenţa fizică la sediul centrului multifuncţional rămâne cea mai uzuală cale de a interacţiona cu cetăţenii, dar pe parcursului ultimului an am oferit posibilitatea de a depune cererea în regim online pentru mai multe servicii. Astfel, cetăţenii pot comanda online majoritatea informaţiilor din cadastru – extrasul din registrul bunurilor imobile şi informaţia despre valoare – ambele necesare în cazul efectuării tranzacţiilor sau altor operaţiuni imobiliare, dar şi planul cadastral, ceea ce îi scuteşte de necesitatea de a se prezenta în persoană la ghişeul registratorului pentru depunerea cererii.

Pentru companiile autorizate să execute lucrări cadastrale, începând cu luna iunie curent, am asigurat disponibilitatea opţiunii electronice de a depune documentaţia cadastrală către organul cadastral, folosind o platformă dedicată.

Lista facilităţilor monetare a fost completată semnificativ după aprobarea noului nomenclator de servicii în decembrie 2020, care prevede tarife reduse pentru prima înregistrare a bunului imobil din localităţile rurale. La fel sunt prevute tarife reduse cu 50% pentru înregistrarea dreptului de proprietate a moştenitorilor, dar şi în cazul înregistrării ipotecii sau arendei pentru deţinătorii terenurilor agricole, la solicitarea înregistrării pentru mai mult de un teren. Începând cu luna mai 2021 a fost introdusă o nouă facilitate, şi anume, eliberarea cu titlu gratuit a informaţiei ce se conţine în registrul bunurilor imobile pentru persoanele cu dizabilităţi şi pensionarilor.

C: În pofida tuturor îmbunătăţirilor operate în ultimul timp, totuşi rămâne nemulţumirea cetăţenilor că trebuie să facă coadă lungă pentru a depune actele la cadastru. Ce acţiuni întreprindeţi pentru a soluţiona această problemă? 

A.M.: Este adevărat că în regiunile în care piaţa imobiliară este mai activă, cetăţenii urmează să aştepte un timp mai îndelungat pentru a fi deserviţi. Nu este o simplă constatare, e problemă pentru care suntem înt-o continuă căutare de soluţii potrivite. Spuneam adineaori că deficitul resurselor umane este o provocare constantă căreia trebuie să-i facem faţă pe parcursul ultimilor 4 ani. În acest context, intervenţiile noastre se axează, în primul rând, pe planificarea riguroasă a procesului de deservire a solicitanţilor de servicii cadastrale, şi aici un instrument foarte util este programarea prealabilă a solicitanţilor – este uşor pentru cetăţeni să îşi planifice timpul, dar şi pentru noi să mobilizăm resursele umane necesare. Aceasta este şi o soluţie optimă pentru a reduce aglomerarea în cadrul centrelor multifuncţionale, pentru a asigura în perioada epidemiei protecţia adecvată atât pentru cetăţenii care se adresează după servicii, dar şi angajaţii noştri, lipsa de la serviciu a cărora este resimţită de cetăţeni.

La fel, după cum am menţionat, o soluţie pe care o implementăm este extinderea numărului de servicii disponibile online, şi acesta este unul din obiectivele noastre de bază – stăm „on-line” şi nu „in-line” (din engl. „în rând”).

C: Apropo, câte bunuri imobile avem în țară? Dacă puteți să ne oferiți o cifră?

A.M.: Am să vă surprind –  nu există vreo persoană în ţară să vă spună cu exactitate numărul de bunuri imobile, deoarece mai mult de 70% din teritoriul ţării nu are o acoperire cadastrală. Situaţia este mai bună pentru bunurile imobile care constituie proprietate privată, estimativ, cca 700 mii de bunuri imobile din localităţile rurale nu sunt înscrise în cadastru şi cca 300 mii de bunuri imobil proprietate publică a statului şi autorităţilor publice locale nu sunt înregistrate în Registrul bunurilor imobile. La moment, în Registrul bunurilor imobile avem înscrise cca 5 milioane de bunuri imobile, iar numărul estimat pe întreg teritoriul ţării ar constitui puţin peste 6 milioane de unităţi.

C: Care sunt procedurile de înregistrare a unui bun imobil?

A.M.: Pentru ca un bun imobil să fie înregistrat pentru prima dată în cadastru este nevoie ca proprietarul acestuia să se prezinte cu documentele ce confirmă dreptul de proprietate, la ghişeul registratorului, la Centrul multifuncţional care se află în zona de activitate a organului cadastral teritorial.

De regulă acestea sunt:
1. Actele de drept asupra terenului, de exemplu, titlul de autentificare a dreptului deţinătorului de teren,
2. Actele de drept asupra construcţiei sau încăperii izolate, cum ar fi un contract de vânzare-cumpărare sau un proces verbal de recepţie a lucrărilor de construcţie.

În cazul în care organul cadastral nu deţine planul bunului imobil, solicitantul va fi nevoit să asigure întocmirea documentaţiei cadastrale, prin contractarea lucrărilor cadastrale, care presupun identificarea şi măsurarea bunurilor imobile.

Decizia de înregistrare a bunului imobil şi drepturilor asupra lor este luată de registrtorul organului cadastral. Totodată, în cazul unei situaţii care implică refuzul de a înregistra bunul imobil şi drepturile asupra lui, registratorul va emite o decizie scrisă, care poate fi contestată. Modul de contestare este descris în rubrica „Întrebări frecvente” de pe pagina oficială web a Agenţiei.

C: Ce trebuie să cunoască cetățeanul, care și-a procurat un bun imobil, despre procedurile de înregistrare a acestuia?

A.M.: În opinia mea, sunt aspecte foarte importante de cunoscut şi până a încheia contractul de vânzare-cumpărare. Şi aceste aspecte sunt legate de conştientizarea ce este obiectul tranzacţiei. Sistemul de cadastru este unul care prezintă datele oficiale despre statutul juridic şi situaţia tehnică a bunului imobil.  Ca un cumpărător care vrea să îşi diminueze riscurile aferente unei tranzacţii imobiliare, m-aş asigura că bunul imobil este corect identificat în contract, inclusiv, planul bunului este anexă a contractului, dar şi preţul real este înscris în contract.

Înregistrarea dreptului de proprietate în cadrul unui transfer este mai puţin complicat decât prima înscriere, deoarece bunul imobil deja este înregistrat. Astfel, cu actul de identitate şi documentul de drept în temeiul căruia a fost obţinut dreptul de proprietate, noul proprietar se va prezenta la ghişeul registratorului pentru a fi efectuată înscrierea corespunzătoare în Registrul bunurior imobile.

C: Ce arată cifrele pentru prima jumătate din 2021?

A.M.: Cifrele arată că, în pofida dificultăţilor provocate de pandemie şi starea de urgenţă în sănătate publică, viaţa continuă, iar operaţiunile pe piaţa imobiliară revin la nivelul anului 2019. Numărul operaţiunilor de înregistrare a transferului dreptului de proprietate, fie prin vânzare-cumpărare, fie prin donaţie, schimb sau alte forme, pentru prima jumătate a anului curent a constutuit 154 mii, înregistrând o creştere de cca 30% faţă de perioada similară a anului 2020.

Cele mai multe operaţiuni se efectuează cu bunurile imobile cu destinaţie agricolă, acestea reprezintă 60% din total înregistrări efecutate de Serviciile cadastrale teritoriale. Cea mai activă regiune, fără surprize, rămâne a fi mun. Chişinău având o pondere de 20% din total operaţiuni, desigură că pe această piaţă imobiliară cea mai tranzacţionată categorie de bunuri imobile este cea a apartamentelor, cu cca 55% din volumul total de operaţiuni.

C: Ce proprietăți are statul de care Cadastru știe?

A.M.: Conform datelor din cadastrul bunurilor imobile, suprafaţa terenurilor înregistrate cu drept de proprietate publică a statului (nivel naţional) şi a autorităţilor publice locale este de cca 300 mii ha, ceea ce consituie mai puţin de 15% din total teritoriul cartografiat al ţării – cca 2,2 milioane hectare. Pentru comparaţie, terenurile proprietate privată înregistrate în cadastru acoperă o suprafaţă de puţin peste 1,9 milioane hectare sau cca 85% din teritoriul cartografiat.

C: Ce se întâmplă cu terenurile, proprietate ale statului, care nu sunt înregistrate la Cadastru?

A.M.: Bunurile imobile care nu sunt înregsitrate în sistemul de cadastru comportă riscurile care sunt proprii unui bun cu statut juridic incert – de la cel de folosire ineficientă la cel de acaparare ilegală. Dar chiar şi în cazul în care statul sau autoritatea publică nu este deposedată de bunurile sale, acestea, într-un final, nu pot fi folosite pentru a genera venituri, pe motiv că nu cunoşti ce deţii, unde sunt aceste bunuri care le vezi doar pe hârtie într-o listă anexată la Lege sau un act de inventariere. În termeni simpli – un imobil neînregistrat este un capital mort.

C: Știu că aveți un proiect al Băncii Mondiale prin care vă propuneți ca până în 2025 să înregistrați toate proprietățile statului. Cum decurge acesta și ce presupune?

A.M.: Exact, pentru soluţionarea problemei bunurilor imobile neînregistrate, fie acestea sunt proprietate publică, fie sunt terenurile transmise în proprietate privată în perioada privatizării masive, în anul 2018, Republica Moldova a încheiat un acord de finanţare cu Asociaţia Internaţională pentru Dezvoltare – parte a Grupului Băncii Mondiale, pentru finanţarea implementării Proiectului de înregistrare şi evaluare funciară.

Obiectivele proiectului sunt de a asigura înregistrarea, pentru prima dată şi gratuit, a 700 mii de bunuri imobile proprietate privată, amplasate pe teritoriul celor cca 490 de localităţi rurale, pentru care nu au fost executate lucrările de cadastru până în prezent. Dar şi cartografierea şi înregistrarea a cca 300 mii bunuri imobile ce aparţin autorităţilor publice locale şi Republicii Moldova.

Lucrările de cadastru deja se desfăşoară în localităţile din 10 raioane şi municipii din zona de nord a ţării: Ocniţa, Edineţi, Briceni, Donduşeni, Drochia, Soroca, Bălţi, Floreşti, Sîngerei, Făleşti. Suntem la etapa de demarare a lucrărilor de cadastru în localităţile raioanelor Străşeni, Şoldăneşti, Glodeni. Aş vrea să menţionez că desfăşurarea lucrărilor în cadrul Proiectului finanţat de Banca Mondială în această perioadă este un suport semnificativ pentru companiile specializate în cadastru din Republica Moldova, care au posibilitatea să se angajeze în activităţi cu o finanţare sigură, să creeze locuri de muncă noi şi să îşi fortifice capacităţile tehnologice.

Conform planului de implementare a Proiectului, către sfârşitul anului 2023 urmează să finalizăm lucrările de măsurare şi cartografiere a bunurilor imobile practic pe tot teritoriul ţării.

C: De ce până acum nu s-a reușit înregistrarea acestora şi cum afectează acest lucru statul?

A.M.: Motive sunt diferite, dar cred că cel mai relevant ar fi banala lipsă de mijloace financiare pentru asigurarea cadastrării şi înregistrării masive concomitente a bunurilor imobile pe tot teritoriul rămas neacoperit de cadastru. Desigur că în condiţiile mijloacelor financiare limitate în bugetul de stat, priorităţile pentru investiţii sunt foarte strict formulate. Iar o bună perioadă de timp, finalizarea creării cadastrului bunurilor imobile, cu toate avantajele care le oferă pe termen lung, nu a fost o necesitate stringentă, dacă este să comparăm cu sistemul de învăţământ sau sănătate publică.

Totuşi, beneficiile pe termen lung al unui cadastru complet, nu pot fi neglijate, deoarece este o sursă de beneficii atât pentru cetăţeni, cât şi pentru Stat. Şi anume, pentru cetăţeni – protejarea dreptului de proprietate de către stat, posibilitatea de a folosi bunul imobil deţinut în proprietate în activităţi economice, costuri mai mici aferente tranzacţiilor imobiliare. La rândul său autorităţile publice obţin o informaţie veridică despre bunurile imobile deţinute în proprietate, dar şi o informaţie completă despre natura şi valoarea bunurilor imobile, atât de necesară pentru extinderea bazei fiscale şi sporirea veniturilor bugetelor locale.

C: Poate un cetățean, care trăiește în una din cele 500 localități care nu sunt înregistrate la Cadastru, să dețină un teren neînregistrat nicăieri și să perfecteze documente pe numele său, fără a achita?

A.M.: Există situaţii de viaţă în care cetăţenii nu pot aştepta când proiecul de înregistrare primară masivă va veni şi în localitatea lor. Desigur că procedurile cadastrale, şi aici mă refer la lucrări de măsurare şi întocmire a documentaţiei cadastrale, solicitarea serviciilor de înregistrare, pot fi întreprinse pe cont propriu. Pe lângă procedurile complete, necesare înregistrării definitive a dreptului de proprietate, legislaţia actuală prevede şi o procedură simplificată în localităţile în care nu a fost efectuată înregistrarea masivă, în urma căreia poate fi efectuată înregistrarea provizorie, dat fiind că nu este necesară întocmirea documentaţiei cadastrale complete, care, de regulă, este etapa cea mai îndelungată şi cea mai costisitoare.

Ulterior, când vom ajunge în localitate cu lucrările finanţate de Proiectul despre care am vorbit puţin mai devreme, înscrierea provizorie va fi trasnformată în înscriere definitivă, fără careva costuri suplimentare pentru cetăţean.

Pentru mai multă informaţie despre procedura simplificată, persoanele interesate pot consulta rubrica „Întrebări frecvente” de pe pagina web www.asp.gov.md sau să solicite consultare la primăria din localitate sau la Serviciul cadastral teritorial în a cărui rază de deservire se află bunul imobil deţinut.