Situația de pe piața imobiliară l-a făcut să se adreseze prim-ministrului. Mircea Baciu: Se impun acţiuni hotărâte, dar şi abordări complexe pentru a soluţiona problema locuințelor calitative

Mircea Baciu, antreprenor din Republica Moldova, a adresat o scrisoare deschisă către prim-ministrul Republicii Moldova, în care vorbește despre situaţia creată pe piaţa imobiliară și despre necesitatea de a veni cu abordări noi pentru a asigura accesul cât mai larg al populaţiei la locuinţe calitative:

„Stimate Dle Prim-ministru!

Această adresare publică a mea către dumneavoastră porneşte de la situaţia creată pe piaţa imobiliară, mai concret de la necesitatea de a veni cu abordări noi pentru a asigura accesul cât mai larg al populaţiei la locuinţe calitative.

După cum bine se ştie, la moment, cererea de locuinţe depăşeşte oferta cu circa 30%, iar creşterea preţurilor la imobile, în special în 2025, face destul de dificil procesul de achiziţie a locuinţelor. Astăzi, o familie tânără e nevoită să achite pentru ipotecă 60-70% din veniturile sale sau în genere să renunţe la achiziţionarea unei locuinţe. Se impun acţiuni hotărâte, dar şi abordări complexe pentru a soluţiona această problemă. Iar pentru a identifica cele mai bune soluţii este suficient să analizăm experienţa acumulată în acest sens de ţările vecine. România şi Ucraina au înregistrat succese considerabile în reglementarea vânzărilor şi combaterea vânzărilor speculative pe piaţa imobiliară. Spre exemplu, Ucraina utilizează politica fiscală pentru a limita revânzările speculative: 0% – impozit pentru prima vânzare într-un an şi posesia timp de mai mult de 3 ani; 6,5% – pentru deţinerea proprietăţii mai puţin de 3 ani sau vânzări repetate într-un an; 19,5% – pentru nerezidenţi în cazul deţinerii proprietăţii mai puţin de 3 ani. România aplică un barem simplu: 3% din valoarea tranzacţiei pentru posesie timp de 3 ani sau mai puţin; 1% – pentru deţinerea proprietăţii mai puţin de 3 ani. Impozitul este reţinut de notar la încheierea tranzacţiei. Ucraina este orientată să sprijine proprietatea pe termen lung şi cumpărătorii reali: este posibilă o rată zero, dar în alte cazuri – o sarcină fiscală relativ ridicată. România oferă cel mai simplu şi mai scăzut sistem de impozitare posibil: 1% şi 3% fix din preţ, fără un calcul complicat al profitului şi scutire efectivă în anumite situaţii.

Măsurile la care ar putea apela Moldova ţin atât de competenţa primăriilor municipiilor, cât şi a Guvernului. Prima măsură, care ţine de competenţa primăriilor, ar fi scoaterea la licitaţie a parcelelor mici (0,5 ha). Pentru aceasta, primăriile ar urma să formeze o rezervă de terenuri urbane, să le împartă în loturi de 0,5 ha şi să organizeze licitaţii deschise la care să fie admise numai persoanele juridice şi întreprinderile individuale cu experienţă dovedită în construcţii ≤ 10 000 m². În rezultat, ar fi eliminat monopolul dezvoltatorilor mari; ar fi atrase pe piaţă întreprinderile de construcţii mici şi mijlocii; ar creşte oferta şi diversitatea proiectelor.

O altă măsură ce se impune ar fi elaborarea şi adoptarea unor noi planuri de dezvoltare urbană cu vânzarea de parcele la limita oraşelor sau în municipii. În rezultat, am obţine reclasificarea terenurilor agricole din suburbii în zone rezidenţiale; alocarea de cartiere mari, care ar urma să fie împărţite în secţiuni pentru diferiţi dezvoltatori, dar cu un plan de infrastructură unificat. Astfel, s-ar reduce deficitul de terenuri în centrul oraşelor; s-ar limita preţurile terenurilor în centru; s-ar redistribui cererea.

Încă o măsură ce se impune ar fi crearea de noi cartiere cu infrastructură la cheie. Primăriile ar putea construi ele însăşi, sau împreună cu investitorii, drumuri, comunicaţii, facilităţi sociale (şcoli, grădiniţe, centre de sănătate) înainte de construirea de locuinţe. În rezultat, ar creşte atractivitatea suburbiilor; familiile tinere ar primi locuinţe la preţuri accesibile, cu facilităţi.

De asemenea, se impune simplificarea şi accelerarea eliberării autorizaţiilor de construcţie. Astfel, s-ar reduce barierele birocratice şi timpul necesar pentru ca dezvoltatorul să înceapă lucrările, menţinând în acelaşi timp controlul calităţii şi conformitatea cu reglementările de urbanism. O soluţie în acest sens ar fi aşa-numitul „Ghișeu unic”, în cadrul căruia, toate aprobările (plan urbanistic, racordare la reţea, declaraţie privind impactul asupra mediului) ar fi procesate prin intermediul unui singur portal electronic. De asemenea, ar trebui reglementate strict termenele: până la 30 de zile calendaristice pentru obiecte de până la 5 000 m²; până la 60 de zile – pentru instalaţiile mari. Interacţiunea electronică cu municipalitatea ar permite evitarea vizitelor personale şi a referinţelor pe hârtie. O atenţie deosebită în acest sens ar urma să fie acordată principiului „consimţământului tacit” – dacă autoritatea nu a dat un refuz motivat în termenul stabilit, se consideră că autorizaţia a fost eliberată. De asemenea, ar urma să fie simplificat pachetul de documente pentru proiecte mici (construcţii şi reconstrucţii), adică să fie o listă redusă de cerinţe pentru construcţii de până la 3-5 etaje.

La nivel guvernamental se impune modernizarea programului „Prima Casa”. În acest sens, se impune: limitarea participării numai pentru achiziţionarea de locuinţe cu suprafaţa de până la 100 m² şi cu un preţ care să nu depăşească limita stabilită; acordarea de prioritate familiilor cu copii şi tinerilor profesionişti; corelarea problemei cu regiunile cu construcţii noi active; cartiere noi, locuinţe în municipii.

O altă măsură ar fi introducerea taxei pe revânzarea rapidă (după exemplul Ucrainei). Aceasta ar putea fi stabilită la nivelul de 6-10% din valoarea proprietăţii deţinute mai puţin de trei ani. În rezultat, s-ar reduce tranzacţiile speculative, iar piaţa ar deveni mai stabilă. Acest impozit ar urma să fie unul temporar – spre exemplu, pentru un termen de trei ani.

Încă o măsură binevenită ar fi lansarea unor proiecte comune între stat şi constructori (dezvoltatori) prin parteneriate public-private. Astfel, s-ar impulsiona construcţia de locuinţe cu participarea statului pentru a accelera extinderea ofertei şi a asigura apartamente accesibile din punct de vedere social fără supraîncălzirea pieţei. Ca formă posibilă de cooperare ar putea fi transferul de terenuri în leasing pe termen lung sau gratuit cu condiţia construirii. Statul sau municipalitatea ar pune la dispoziţie un teren pentru construcţie fără licitaţie, iar dezvoltatorul s-ar angaja să construiască proiectul şi să transfere un anumit procent din apartamente (de exemplu, 15-30%) statului pentru programe sociale („Prima Casa”, locuinţe pentru familii tinere, reinstalare din fondul de urgenţă). De asemenea, statul ar putea subvenţiona infrastructura, acoperind costurile pentru drumuri, utilităţi, şcoli, grădiniţe. La rândul său, dezvoltatorul ar construi clădiri rezidenţiale şi ar vinde o parte din apartamente la preţul pieţei, iar altă parte – la un preţ subvenţionat. În acest context merită atenţie şi aşa-numita finanţare mixtă. În acest sens, ar putea fi creat un fond comun în care statul să contribuie cu terenuri sau fonduri, iar dezvoltatorul – cu bani, asumându-şi implementarea proiectului. Profiturile ar fi distribuite proporţional cu contribuţiile. Odată cu punerea în aplicare a acestor măsuri în termen de 3-5 ani, s-ar obţine următoarele efecte: creşterea preţurilor se va stabiliza între 3-5% pe an (în loc de salturi de 15-30%); ponderea tranzacţiilor speculative va scădea cu 20-30%; 10-15 dezvoltatori noi din segmentul mic şi mediu vor intra pe piaţă; ponderea noilor cartiere în volumul vânzărilor va creşte de la 5-7% la 20-25%.

Stimate Dle Prim-ministru!

În concluzie, ţin să vă asigur că Moldova poate evita continuarea supraîncălzirii pieţei dacă sincronizează politica imobiliară şi reglementarea fiscală. Ucraina a demonstrat că o taxă de revânzare rapidă funcţionează. România – că simplitatea şi ratele scăzute simplifică administrarea. Pentru Moldova, este important să combine ambele abordări, completate de o strategie activă de dezvoltare urbană şi atunci, cu siguranţă, ar fi soluţionată problema abordată în această scrisoare deschisă, iar efectele economice şi sociale vor fi doar benefice.

Sper că această scrisoare deschisă va fi înţeleasă corect şi vor urma acţiuni pe măsură.

Cu respect,

Mircea Baciu, antreprenor din Republica Moldova”.