Insolvabilitatea imobiliară și protecția cumpărătorilor: Exemplul țărilor europene

CNI Moldinsolv despre practica europeană în domeniul insolvabilității imobiliare și protecției cumpărătorilor: Când va prelua R. Moldova aceste practici?

Insolvabilitate este o procedură care are menirea de a salva afacerile aflate în situații dificile. În R. Moldova acest proces devine tot mai cunoscut, iar oamenii de afaceri apelează la acest instrument pentru a depăși situațiile de criză. Or, a fi antreprenor nu înseamnă doar succes. A fi antreprenor adesea înseamnă a face față provocărilor, a rezista în cazuri de criză. Cu regret insolvabilitatea nu se focusează doar pe una sau alte domenii și nu ține neapărat de antreprenor sau de țara în care el locuiește. Ceea ce face diferența, este abordarea și modalitatea de a face față.

În procesul de aderare la Uniunea Europeană, R. Moldova își va ajusta legislația la aquis-ul comunitar, inclusiv la capitolul ce ține de insolvabilitate. Președintele Centrului Național de Instruire în Insolvență Moldinsolv, Irina Selevestru și-a propus să analizeze diferite situații din țările Uniunii Europene pentru a aduce în evidența metodele de depășire a situațiilor dificile. În mare măsură aceste informații ne vor ajuta să ne aliniem mai conștient la legislația UE în materie de insolvență.

Insolvabilitatea imobiliară. Exemplul Luxemburgului

Vom începe cu insolvabilitatea imobiliară în Luxemburg – țara, unde creșterea economică în 2023 a fost negativă (-0.7% conform OECD ), in 2024 a fost de 1% și se preconizează o recuperare, estimată la 2.7% în 2025. Astfel, în 2023 a dat faliment Grupul imobiliar Cenaro, Manuel Cardoso, iar falimentul numit „Ouschterbuer” a lăsat zeci de cumpărători cu locuințele neterminate și cu mari semne de întrebare după cum ne relatează RTL Today.
Proiectul „Ouschterbuer” prevedea 15 apartamente și 26 de case. După insolvența dezvoltatorului Capelli (subsidiara Oschterbour SA), 19 locuințe au rămas nefinalizate. Cumpărătorii au plătit avansuri consistente, dar construcția s-a blocat. Rezultatul? Contracte semnate, dar fără certitudinea livrării locuinței.

Cum sunt protejați cumpărătorii?

1. Prin garanții de finalizare semnate cu companii de asigurare
2. Prin garanții de rambursare semnate de asemenea cu companii de asigurare.

Cum continuă proiectele?

Una din metode este ”preluarea” construcției de o altă companie care continuă construcțiile din contul garanțiilor de finalizare primite de creditori de la companiile de asigurare. O altă posibilitate este finalizarea lucrărilor de către însăși creditori. Deși companiile de asigurări înțeleg nevoia de a finaliza de către creditori casele neterminate, ele descurajează puternic această abordare din cauza riscurilor semnificative implicate.

Franța și modelul VEFA – protecția cumpărătorilor

În Franța, achizițiile imobiliare de tip Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) – adică „vânzare într-o stare viitoare de finalizare” – sunt reglementate printr-un sistem solid de garanții. Aceste garanții sunt obligatorii și oferite de bănci sau companii de asigurări. Ele transformă cumpărarea „pe planșetă” într-o tranzacție mai sigură, chiar și atunci când dezvoltatorul intră în dificultăți financiare.

Două garanții-cheie ale VEFA: Garanția de finalizare (Garantie d’achèvement): Asigură că imobilul va fi construit până la capăt, indiferent de falimentul dezvoltatorului. Garanția de rambursare (Garantie de remboursement): Dacă proiectul nu se finalizează, cumpărătorii își primesc banii înapoi. De ce contează aceste garanții? Siguranță financiară pentru cumpărători: economiile lor nu dispar în caz de insolvență. Încredere pe piața imobiliară: cumpărătorii se simt protejați și îndrăznesc să investească. Responsabilizare a dezvoltatorilor: doar cei serioși pot atrage finanțare și parteneriate cu bănci/asigurători.

Ce lipsește în Moldova? Spre deosebire de Franța, Moldova nu are un sistem VEFA obligatoriu. Astfel, cumpărătorii sunt vulnerabili, insolvențele imobiliare duc la pierderi directe pentru cetățeni, încrederea în piața imobiliară este afectată.

Concluzie – o lecție europeană

Insolvabilitatea nu este doar un termen juridic, ci o realitate care afectează viața oamenilor, nu e vorba doar de companii, ci de familii, economii și vise puse în joc.

Garanțiile VEFA sunt exemplul perfect că legea poate fi un scut pentru cetățeni, nu doar un cadru birocratic, iar adoptarea unor garanții similare cu cele din Franța ar putea transforma achizițiile imobiliare într-un proces sigur, transparent și protejat.